来源：中国基金报

　　【导读】公募REITs市场量价齐升，2025年看好消费和产业园类资产

　　中国基金报记者 方丽 陆慧婧

　　长端利率快速下行，有着红利类权益资产属性的公募REITs迎来量价齐升。

　　多位业内人士看来，在利率下行阶段，公募REITs的利率敏感属性与高派息率优势进一步显现。年底或受到资金止盈、限售解禁等因素扰动，但REITs指数仍具备一定的估值吸引力。布局2025年，投资者可结合经济复苏力度，择机调整弱周期及强周期品种的配置比例。

　　多只公募REITs本月涨超10%

　　临近年末，公募REITs市场走势喜人。Wind数据显示，12月9日，中证REITs指数（收盘）触及762.04点的阶段低点之后开始反弹，一度涨至785.07点；截至12月20日，月内涨幅达1.3%。中证REITs全收益指数本月以来涨幅达到2.36%，结束了此前连续三个月的下跌势头。

　　公募REITs市场交易活跃，本月以来日均成交金额达到5.67亿元，相比上月提高了36%。

　　保障房、消费基础设施、能源类等公募REITs品种表现强劲。截至12月20日，红土创新深圳安居REIT本月以来大涨14.38%，华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT的涨幅分别达到12.8%、12.37%，华夏首创奥莱REIT等5只产品月内涨超10%。

　　谈及近期公募REITs市场走强的原因，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰称，“近期，央行货币政策基调从‘稳健’转向‘适度宽松’，在预期利率持续下降的背景下，公募REITs的风险与收益预期相对债市表现出更强的吸引力。投资者倾向于将资金投入收益稳定、流动性强的公募REITs，以获取更具确定性的收益，从而进一步推动了该类资产价格上升。”

　　她同时强调，公募REITs产品每年至少分红一次。年末将至，多家公募已发布分红公告，投资者为获得分红购买基金份额，也助推了公募REITs二级市场的火爆。

　　红土创新基金认为，在利率持续下降的背景下，公募REITs的高派息率吸引了大量寻求稳定收益的机构投资者，以获取更具确定性的收益。

　　先锋瑞驰指出，目前REITs市场中既有周期型标的，也有纯红利型标的，在周期景气预期提升阶段，两类资产均会受益。不过，前期市场关注点更多在成长型类别上，相关标的已连续上涨2个多月。从配置的收益风险比角度来看，红利类资产优势得以凸显，所以推动了此轮REITs市场的上涨。

　　“在当前宏观经济大背景下，偏民生类的保障性租赁住房、新能源REITs项目二级市场表现强势。本轮上涨充分体现了公募REITs兼股兼债的特性，以及整体估值合理、资产经营基本面良好的现状。”建信基金总结道。

　　资金方长期持有

　　公募REITs意愿强

　　临近年底，市场担忧资金止盈、流动性需求、限售解禁等因素对REITs市场造成扰动。业内人士认为，REITs市场具备较好的配置价值，整体影响不大。

　　白若冰表示，年底，市场回调压力逐渐凸显。但从长期来看，如果REITs项目的底层资产运营稳健，且分红稳定，那么资金止盈带来的短期扰动会逐渐被市场消化。

　　“为了应对年底的流动性需求，投资者可能会进行持仓调整，或导致价格波动；限售解禁对REITs市场同样会产生扰动。但从实际情况来看，部分原始权益人及战略投资人已经表示暂无减持计划，这有助于缓解市场的担忧情绪。”白若冰分析道。

　　红土创新基金表示，在基础设施REITs项目运营稳健、市场对其未来发展乐观的前提下，以长期配置为主要目的的机构资金止盈的可能性相对较小。目前，基础设施公募REITs二级市场平均换手率较低，符合以机构投资人为主的持有人特征。

　　“利率下行、国债收益率下降，越来越多的资金关注公募REITs，且新的会计记账制度让更多资金不再以REITs二级账面价格计提利润，使得资金方长期持有公募REITs意愿更强。”平安基金基金经理孙磊表示。

　　看好消费类和产业园类

　　展望2025年REITs产品投资机遇，不少投资人士认为，REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的估值吸引力，相对看好能源类、消费类等品种。

　　“2025年，较为看好能源基础设施和消费基础设施REITs。能源类资产在REITs市场中相对稀缺，具有较高的投资价值；能源类项目收益来源稳定，一定程度上具有抗周期属性。消费基础设施REITs在宏观促消费背景下，板块整体配置性价比有所提升，头部运营商项目更具投资价值。”白若冰表示。

　　白若冰进一步表示，REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的估值吸引力。但REITs市场内部存在估值分化现象。投资者在选择REITs产品时，需要关注项目的运营情况、资产质量、市场前景等因素，做出明智的投资决策。

　　建信基金表示，从强周期板块来看，随着政策进一步细化落地，项目经营基本面有望改善。消费及一线城市产业园项目或率先受益；出租率水平较高、剩余租约期限较长或租户结构相对分散的消费类项目、部分厂房及研发办公项目或有一定优势。弱周期板块中，保障性租赁住房、环保等周期敏感性较弱、运营稳定的项目有望迎来估值回调后的介入机会。

　　先锋瑞驰表示，2025年消费会有大的政策行动，消费端的收入现金流分布或有较大改变，形成较好的市场预期；产业园资产目前估值已较为充分地反映了景气度下行的风险补偿。明年，符合新质生产力的产业普遍会迎来景气度上行，此类资产将迎来估值修复。